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等额本金好还是等额本息还款好等额本息和等额本金还款那个合适房贷计算器
房贷选哪种，每个人都有自己的一套方法论。
有的人坚定，没有好的投资渠道，就选等额本金，前面辛苦点，但后期更轻松。
但有的人坚持，最大化利用贷款，等额本息利息多点就多点，手中的现金流最靠谱。
这些观点，确实有合理的地方，但也潜藏着一些不易察觉的思维误区。
今天就来好好聊聊，选房贷上的那些思维误区。
房贷选错，你可能直接失去财富增值的可能！

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房贷利率高？
老一辈人眼里，欠钱=压力，利息=吃亏，但在年轻人眼里，欠钱=本事，负债=投资。
现实中，房贷不仅是普通老百姓所能借到的最低利率、最长时间的贷款。
更重要的是，用好它，还是普通人都能够得着的财富翻番武器。
我们经常说房贷利率低，但是很多人根本不信，看着贷款利息总额甚至超过本金，就觉得房贷是真的黑。
但是稍微审视一下其他贷款，搞清楚其中计算的猫腻，你就会明白，房贷其实是最划算的贷款。
以花呗分期为例，12期借款利率在7.5%左右，月利率为7.5%/12=0.625% ，看起来还不错，但实际利率远高于此。
假设借款为12w，在不考虑其他因素情况下，花呗的年利息计算为：
第一个月的利息：120000*0.625%=750元
第二个月的利息：120000*0.625%=750元
…
第十二月的利息：120000*0.625%=750元
【?等额本金好还是等额本息还款好等额本息和等额本金还款那个合适房贷计算器】12期利息加起来，利息高达9000元。
我们可以看到，花呗分期的月利息计算方式是挺耍流氓的，本金没有随着偿还过程逐月减少。花呗分期12期的实际利率高达13.85% 。
房贷的年利息可以分为两种计算方式：
同样是借款12w，分12月（每月本金还款1w）偿还，房贷的月利率为5.38%/12 。
第一个月的利息为：120000*5.38%/12=538元
第二个月的利息为：（120000-10000）*5.38%/12=493.16元
第三个月的利息为：（120000-10000-10000）*5.38%/12=448.33元
…
第十二个月的利息为：（
120000-10000-10000…-10000)*5.38%/12=44.83元。
我们可以看到，房贷月利息计算是一层层剔除已偿还本金后得来的，等额本金还款方式下，12个月利息总计3497元。
有人说，等额本息的利息更高一些，那我们来看看。由于等额本息每月的本金是浮动上升的，计算过程比较复杂，具体计算公式如下：
每月还款额=[本金*月利率*(1+月利率)^贷款月数]/[(1+月利率)^还款月数-1]
最终计算得到， 12个月利息总额仅为3535.66元。
可以看到，无论是等额本金，还是等额本息，花呗产生的年利息几乎是房贷的三倍。
为何为产生如此大的区别？
根本原因就在于，两者利息的计算逻辑差别极大。房贷的计算方式是剔除已经偿还本金后，再计算利息的，利息会随着本金的减少而持续减少，总利息相对较少。
而花呗、微粒贷、信用卡分期、装修贷等这些常见的贷款，是不会剔除本金算利率的，虽然看起年利率只有8%-13%，但实际利率高达11%-15% 。
除了房贷，你很难找到如此低门槛、低利率与长时间的贷款方式。那些在15、16年买房，甚至首贷一二成都敢上车的业主，如今身家早已翻翻。
因此，千万不要因为利息，而不敢去贷款，买房能贷款一定要贷款，并且能贷多久贷多久。

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等额本息总利息高，反而更好？
我国的传统文化，常常教育我们要居安思危，先苦后甜。
所以，即便房贷利率较低，在有得选的情况下，多数人依旧反感贷款。这种先享受后支付的方式，与我们的文化习惯似乎天生不合。
即使一定要选择房贷，也倾向于产生利率更低的等额本金还款方式。
等额本金与等额本息的区别在哪，下图展示的很明白。

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如上图，等额本金，月供中本金不变，还款初期本金加上利息，还款压力不?。?以上图举例，同样的贷款金额，首月还款额是9625元。但由于利息会随本金还款减少而减少，后期还款会越来越轻松，产生的总利息更少。
等额本息，每月月供金额固定，月供中的本金部分处于浮动上升状态，前期利息还的多，本金还的少，以上图举例，同样的贷款金额，首月还款额是7485元，同样的贷款金额，前期的还款压力变小了，但总利息会更高一些。
一句话，等额本金前期压力更大，但偿还总利息少；等额本息前期压力小，但偿还总利息更多。
以下图借款100w为例，贷30年，利率4.9%的情况下，等额本息要比等额本金利息多17.2w元。等额本金的首月月供要比等额本息多1500元。

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那等额本息与等额本金，哪种才是最好的还款方式呢？
李老师在过去的课程和文章里都很坚定的告诉过大家，要选择等额本息。
为何明明等额本息产生的利息更多，但仍要选择这种还款方式？
首先，房价日益高企，还房贷早已不是一件轻松的事情，等额本息前期还款压力小，已经成为一种突出优势。
还贷初期往往是资金最紧张的时候，很多家庭掏空六个口袋凑完首付，往往工资就是支付月供的唯一来源，一份甚至要掰成几份用，月供、家庭支出、装修费、还有各项手续税费。
这个时候的每一分钱，都格外珍贵，以上文贷款100w为例，等额本息初期月供能少还1500元。千万不要小看这1500元，在资金紧张的时候，这1500能解决家庭一个月的伙食费。
其次，等额本息实际上是最大化利用贷款的还款方式。
说一个简单的例子，比如我们都向小明借了50块钱，答应五天之内还给他。
如果采用等额本金的还款方式，次日便要还给小明10元本金加上50元产生的利息，第二天又是10元加上40元的利息，五天之内还完，产生的利息确实很少。但是第二天开始，就每天还款五分之一的本金，实际借款使用效率大打折扣。
而等额本息，同样还50元，但次日只还少量本金和利息，直到第四五天，本金占比才会提高，虽然还款时间相同，但借款使用效率明显更高，即使支付的利息稍高，但赢得了更多的机会成本。
最后，还有一个非常重要，但被大家忽略的点，等额本息是抵御通胀的最好方式。
当下，我们必须认识到，通胀仍将持续存在，银行的印钞机每天仍在工作。举个例子，07年我国的M2才403442亿元，而当下M2已经去到2136836.91亿元，7年是按翻了五倍多。
等额本金利息少，但是前期本金还得多，相当于前期用值钱的钱去还未来不值钱的钱。而等额本息虽然看着最后还的利息要更多了，但后期钱越来越不值钱了，在房产的增值和通胀的稀释下，哪怕这笔利息算下来多，但也微不足道。
10年前100万的房子，贷款70万，那时你年薪10万，猪肉10元一斤，以为要30年才能还清房贷。实际到了2020年，70万已经是很小的一个数字，现在年薪20-30万，猪肉30元一斤了，三四年的收入就能还清当时的70万贷款。
往后走，还是一样的情况，通胀是一条没有回头的路。
所以为什么明明等额本息产生的利息高，但我们依旧建议你选择等额本息，因为关键就在于，要用未来不值钱的钱，去还过去值钱的钱。

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理财跑不过银行利率，提前还款？
但肯定有人会反驳我，通胀也会影响我们自己的储蓄，钱放在手里也会越来越不值钱，在没有好的理财方式之下，我该不该拿现在手头上的现金提前还贷，减少未来的还贷压力？
的确，我们建议大家贷款贷得越久越好，是基于持有资金能创造更大收益去考虑的。如果你懂一点理财的基本知识，把少还房贷的钱拿去买一些定期的货币基金和理财，至少都有4.5%的利息，基本跑赢房贷利息。而如果你的理财能力更专业，能收获的利息收益还远不止与此。
你以为少还房贷，多持现金的意义就这么多吗？那你就大错特错了！
什么意思？
比如今年突发的疫情，很多人收入受到影响，但如果你去年选择了多付首付或用手头资金提前还贷，意味着你手头现金流减少，收入一旦受到影响，面临的可是断供，房子被拍卖?。?
再比如你刚买房，选择的是等额本金的还款方式，本就是掏空钱包上的车，每月算上月供和各类花销基本月光，日子紧巴巴，结果疫情一来，公司集体降薪30%，工资不够还贷了！而如果一开始是等额本息，前期压力没那么大，哪怕短期降薪，也熬得过去。
是的，一直以来。大家脑海都会有个根深蒂固的问题，高负债有风险，高负债一定危险吗？
不一定，假设你全部资金只有500万，你全用来5成首付买一套1000万的房产，负债50%，假如碰到点什么意外，你手头没有钱可以还月供，很快你就会断供，破产。
但是如果把负债做高一点呢？比如首付付3成，甚至拉高评估价，付2成，也就是两成首付200万，完了手里还留着300万，哪怕你不工作，这个资金都可以帮你还至少5年。
所以，关于这个事情，李老师有一句经典名言：负债不在于负债率的控制，而是在于现金流的管理。
做个总结：
1、房贷依旧是我们能接触到的门槛最低、时间最长的贷款方式，能贷久就贷多久。
2、等额本息虽然利息多，但在房价压力与通胀等因素影响下，是最推荐的还款方式。
3、现金的持有意义，不仅在于增值理财收益，更在于抵御风险，所以尽量不要提前还款。
但也存在一些例外：
1、如果你买房时，本就计划在五年内转出或置换，再加上手头资金相对充裕之下，可以考虑等额本金的还款方式，因为优先还款本金，相当于未来卖房时，要还的剩余本金加利息更少，赎楼费用更低。
2、如果有买二套的打算，而你的另一套房子首套房贷还款年限只剩下5-10年，在还款总额较低的情况下，可以考虑提前还款。
你对贷款还有哪些疑问？我们在评论区详聊。
与此同时，市面上常说的抵押贷、气球贷、经营贷、接力贷等各种天花乱坠的贷款是什么？如何贷款？请持续关注大胡子说房，改期再为大家解答。

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